РЗП – Разгъната Застроена Площ и ЗП – Застроена площ

РЗП – Разгъната застроена площ: Какво включва и как се изчислява?

Всеки от нас е срещал многократно абревиатурата РЗП, която представлява съкращение на израза разгъната застроена площ. В масовата представа това е общият брой квадратни метри на една сграда от жилищен, търговски или индустриален тип.

Това определение е до голяма степен вярно, но официално понятието всъщност представлява сбора от квадратурата на точно определени сградни части и изключва други от прилежащ характер. 

Правилното разбиране на израза РЗП – Разгъната застроена площ е много важно за точното определяне на собствеността или компенсацията в недвижимо имущество. Това касае всеки собственик или бъдещ купувач на жилище или търговско помещение, както и  тези, които отдават своя парцел за строителство срещу обезщетение. 

Къде мога да прочета точното определение за РЗП – Разгъната застроена площ на една сграда, съгласно закона? 

Подобно на всички останали нормативни изисквания във връзка със строителство и недвижима собственост, понятието РЗП – Разгъната застроена площ е описано подробно в Законът за устройство на територията (ЗУТ). В него можете да се запознаете в детайли с всички законови описания, касаещи определението и свързаните с него термини.

Разбира се, в законовите описания присъства много сложна и неразбираема терминология, която често налага разясняване от юрист, архитект или друг вид специалист. Основните понятия, които касаят площите в една сграда са застроена площ и разгъната застроена площ. Тях можете да прочете детайлно в допълнителни разпоредби §5, т. 15-18 от ЗУТ.  Нека ги разгледаме в детайли на достъпен и разбираем език.

Какво е застроена площ и с какво се различава от РЗП – Разгъната застроена площ? 

“Преведено” от ЗУТ на достъпен език определението Застроена площ е площта на сградата, която се измерва по външните очертания на първия етаж. Той може да бъде надземен или полуподземен, в зависимост от архитектурата. Към калкулацията на застроената площ се включват и:

• проветрителни шахти;
• проходи,

Но не и:

• външни стълбища с прилежащи площадки;
• тераси;
• гаражи;
• рампи
• други части с височина до 1.20 м., считано от средното ниво на прилежащия терен. 

Какво точно включва РЗП – Разгъната застроена площ на една сграда на разбираем език? 

Съгласно Законът за устройство на територията (ЗУТ),  РЗП – Разгъната застроена площ представлява сбор от квадратурата на всички етажи, съставляващи една сграда, а именно:

• основните жилищни и/или търговски помещения като част от един или много недвижими имоти – апартаменти, магазини, офиси и т.н. 
• всички надземни тераси, балкони и лоджии, като за тяхна квадратура се приема измерването по външните им очертания;
• всички подпокривни помещения, които не са със статут на складови или тавански помещения за лично ползване.

Има и помещения и площи, които са неразделна част от сградата, но законово не влизат в нейната РЗП – Разгъната застроена площ. Това са всички с официален статут на:

• складови помещения, предвидени за лична употреба;
• тавански помещения за лично ползване, прилежащи към жилищно или търговско помещение;
• ателиета;
• сутерени;
• прилежащи коридори за общо ползване;
• стълбища, отоплителни / котелни помещения;
• абонатни станции;
• сметопроводи;
• подземни помещения от всякакъв тип.

Тук задължително да отбележим, че подземните паркоместа и гаражи могат да самостоятелно купувани или продавани, но не влизат в официалната РЗП – Разгъната застроена площ, съгласно ЗУТ.

Разликата в двете понятия Застроена площ и  РЗП – Разгъната застроена площ можем лесно да онагледим с прост пример. Ако притежавате постройка – къща, вила, магазин и др., нейната застроена площ  е тази, която заема в дворното място. Тя може да бъде например 100 кв.м. Нейната  РЗП – Разгъната застроена площ, обаче, може да бъде значително по-голяма. Ако тя е на три етажа с две тераси, то РЗП може да бъде 340 кв.м. – сборът от квадратурата на етажите и терасите. 

Как се определя ЗП – Застроена площ като част от РЗП – Разгъната застроена площ на апартаменти ново и старо строителство?

Законът определя различни изисквания за изчисляване на  РЗП – Разгъната застроена площ на апартаменти в сгради, които са построени съответно преди и след 1991 г. 

За старите сгради важат изискванията, които са били актуални към момента на изграждането. Това се дължи на различната документация, която е била водена към съответния период При тях към разгъната застроена площ се включва и 25% или ¼ от квадратурата на тераси, лоджи и балкони. 

За новото строителство обаче собствеността прилежаща към един апартамент част включва неговата застроена площ, балконите, лоджите и терасите по външните им граници и процент от общите части. 

Съгласно нормативната уредба, ако купувате апартамент в сграда ново строителство и той има площ от 110 кв.м. , а РЗП – Разгъната застроена площ на цялата сграда е 1000, към неговата квадратура ще прилежат и 11 кв.м. от общите части ако процентът на общите части е 10. 

Общи и идеални части на сграда 

Понятията общи и идеални части са важни в случаите, когато собствеността в една сграда е разпределена между различни собственици. Общите части и тяхното коректно изчисление е много важно за всеки купувач, както и за тези, които планират да отдадат своя парцел за строителство срещу обезщетение. 

Общите части са неразделна част от собствеността и се разпределят на процентен принцип между отделните собственици. Важно е да се запознаете в детайли с процентът на общите части от общата РЗП – Разгъната застроена площ, предвиден в проекта на сградата, в която следва да имате собственост. 

Какво представляват общите части като част от РЗП – Разгъната застроена площ на една сграда?

Съгласно ЗУТ, общите части в една сграда с различни собственици са площите за съвместно ползване. Те включват:

• земята / парцела, върху който е изградена сградата;
• дворните части;
• стени – основни, външни, вътрешни носещи и вътрешни разделителни;
• стени между тавански, складови и избени помещения на различните собственици;
• плочи, трегери и колони;
• стълбища и площадки;
• комини;
• врати – външни входни и към общи избени и тавански помещения;
• линии на инсталации и уредби;
• водосточни тръби;
• асансьори;
• общи помещения за портиери и съхранение.

Обобщено това са всички пространства, площи и помещения за съвместно ползване или допълнителен комфорт на собствениците на имоти в съответната сграда. 

Какво са идеални части като част от РЗП – Разгъната застроена площ?

Тъй като общите части не са самостоятелна част от РЗП – Разгъната застроена площ на една сграда, те са предвидени за съсобственост под формата на така наречените идеални части. Те представляват именно конкретният процент собственост от общите части на всеки отделен собственик. 

Няма как да притежавате имот в сграда без да имате право на собственост и върху идеални части. По тази причина във всеки нотариален акт се вписва освен застроената площ на имота и процент/ промил от идеални части – дял от общите. Те не могат да бъдат определени като конкретна част от общата РЗП – Разгъната застроена площ. Имат само процентно измерение за общо ползване. 

Основни понятия при изчисляване на РЗП – Разгъната застроена площ на една сграда

При изчисляването на предвидената за бъдеща или осъществена за построена сграда РЗП – Разгъната застроена площ, се изчислява съотношение между няколко важни параметри. 

Ако отдавате парцела си за строителство срещу обезщетение е много важно да се запознаете в детайли с тях. Това ще ви помогне да разберете в какво точно ще се изразява вашата компенсация и доколко инвеститорът ще използва максимално потенциала на вашия имот. Например ако той е предвидил проект от тип строителство с малък на брой апартаменти и висок процент на озеленяване, вие ще бъдете обезщетени с по-малък брой апартаменти и с по-малка обща квадратура. 

По тази причина е важно да дадем конкретно определение на отделните елементи, чрез които се изчислява РЗП – Разгъната застроена площ на сградата:

1. Плътност на застрояване – тя представлява съотношението между сбора от застроената площ на всички сгради и допълнителни постройки в парцела и неговата обща площ. Тя е различна и се определя за всеки квартал, градили регион, съгласно техните параметри и възможности. Има процентно измерение. 

2. К-инт или интензивност на застрояване – това е допустимото съотношение между РЗП – Разгъната застроена площ и площта на парцела. Стойността му представлява число.

3. П озел – процент на озеленяване на терена или съотношението между площта с естествена растителна покривка и общата площ на парцела. Има процентно измерение. 

Изчисляване на РЗП – Разгъната застроена площ на сграда

За да бъде максимално нагледно и лесно за разбиране, ви предлагаме пример за изчисляване на РЗП – Разгъната застроена площ с конкретни параметри:

В нашият пример притежаваме парцел с:

• обща площ – 500 кв.м. 
• право на плътност на застрояване – 60% 
• право на К- инт – интензивност на застрояване – 2,5
• задължителен П озел – процент на озеленяване, не по-малко от – 40% 

При тези показатели възможните РЗП – Разгъната застроена площ и ЗП – Застроена площ на примерния парцел са:

1. Максимална ЗП – застроена площ  е 300 кв. м. 

  ЗП    =    60    =   ЗП =  300 кв.м.
 500         100

2. Максималната РЗП – Разгъната застроена площ е 1250

  РЗП    =  2,5  =  РЗП =  1250 кв.м.

3. Задължително минимално озеленяване при строителство върху парцела – 200 кв. м. 

  Позел    =    30    =   П озел =  200 кв.м.
    500            100

Обобщение на понятието РЗП – Разгъната застроена площ

Независимо дали ще купувате нов апартамент, ще строите многофамилна семейна кооперация или ще отдавате свой парцел за строителство срещу обезщетение, е важно да познавате в детайли понятието РЗП – Разгъната застроена площ. От това зависи реалната ви собственост и възвръщаемост на инвестиция. 

Екипът на Майт ЕООД разполага с екип от професионалисти, които от години съдействат на собствениците на парцели с експертни консултации. На разположение сме да ви информираме в детайли за потенциала и възвръщаемостта от вашия имот. 

Свържете се с нас, за да ви обясним разбираемо каква е оптималната РЗП – Разгъната застроена площ за конкретен терен и какви са условията, при които можете да получите максимално изгодно обезщетение. 

Може да са Ви интересни още:

• Кинт – Коефициент на интензивност на застрояването – Какво е?
• Какво е ПУП – Подробен Устройствен План
• Боя Раптор – защо се ползва в строителството?
• Какво е УПИ ( Урегулиран Поземлен Имот )?
• Строителство срещу обезщетение
• Покупка на апартамент на етап “груб строеж”?
• Как климатът влияе на избора на строителни материали за нови сгради?
• Значението на добрата хидроизолация за качествено строителство
• Как новите технологии в строителството променят пазара на недвижими имоти и инвестициите в тях?
• Какви са ползите от подземните паркинги за новите жилищни сгради?
• Втати и дограми какво трябва да знаем?
• Вътрешна и външна топлоизолация
• Подови настилки – предпочитания и избор
• Шумоизолация – нужната тишина от стреса
• Покупка на жилище като инвестиция