На кой етап от строителството е най-подходящо да купим апартамент

При покупка на ново жилище един от първите въпроси често е не само „Кой апартамент да избера?“, а и „Кога е най-подходящият момент да го купя?“.

Новите жилищни сгради се предлагат на пазара в различни моменти от реализацията им – от началните етапи на проекта до напълно завършена и въведена в експлоатация сграда. Всеки от тези моменти предлага различна степен на избор, различна видимост върху крайния резултат и различен времеви хоризонт до нанасянето.

Затова няма един строителен етап, който да е най-подходящ за всички купувачи.

За човек, който търси конкретно изложение, етаж или разпределение, по-ранното решение може да осигури по-голям избор. За друг купувач е по-важно да види сградата в напреднал етап и по-лесно да си представи реалните пространства.

По-полезният въпрос следователно е: кой етап отговаря най-добре на вашите приоритети?

Защо моментът на покупката има значение

Една жилищна сграда се променя значително между старта на строителството и окончателното ѝ завършване.

В началото купувачът разчита в по-голяма степен на архитектурни планове, визуализации и информацията за проекта. С напредването на строителството все повече елементи могат да се видят в реален мащаб.

В същото време наличните жилища постепенно се променят, тъй като част от тях могат да бъдат резервирани или продадени.

Моментът на покупката може да има значение за:

• избора между различни апартаменти, етажи и изложения;
• времето, с което разполагате за финансово и интериорно планиране;
• възможността да проследявате развитието на проекта;
• времето до реалното нанасяне;
• степента, в която сградата вече може да бъде възприета в реален мащаб.

При разглеждането на апартаменти в ново строителство във Варна е полезно тези фактори да се преценят за конкретния проект, вместо изборът да се базира единствено върху названието на строителния етап.

Покупка в началните етапи на проекта

Ранният етап привлича най-вече купувачи, които искат да имат по-голям избор.

Когато продажбите са започнали сравнително скоро, обикновено има повече възможности за сравнение между различни етажи, площи, изложения и разпределения. Това може да бъде особено важно за хора, които имат конкретни изисквания към жилището.

Например едно семейство може да държи на тристаен апартамент с определено изложение. Друг купувач може да търси конкретен етаж или по-компактно двустайно жилище.

Колкото повече наличности има в проекта, толкова по-лесно могат да бъдат сравнени тези варианти.

За кого може да бъде подходящ ранният етап

Този момент може да бъде практичен за купувачи, които:

• не планират незабавно нанасяне;
• търсят конкретен тип апартамент;
• искат по-голям избор между наличностите;
• могат да планират покупката в по-дълъг времеви период;
• желаят да проследяват развитието на сградата.

Важно е обаче решението да бъде основано на конкретната документация, договорните условия и информацията за проекта, а не само на факта, че строителството е в ранен етап.

Какво да имаме предвид, когато сградата все още е в началото

В началните етапи не всички характеристики на бъдещата среда могат да бъдат възприети физически.

Размерите на помещенията например са посочени в архитектурните планове, но за човек без опит понякога е трудно да превърне квадратните метри в реално усещане за пространство.

Тук особено полезно е правилното разчитане на разпределението.

При избор може да се разгледат:

• чистите размери на помещенията;
• позицията на прозорците и вратите;
• връзката между дневната и останалите стаи;
• местата за обзавеждане;
• ориентацията на жилището;
• разположението му в рамките на сградата.

Покупка около завършването на конструкцията

След изграждането на конструкцията сградата вече започва да придобива много по-разпознаваем физически облик.

В практиката често се говори за Акт 14. Той е актът за приемане на конструкцията и се съставя след завършването на съответния конструктивен етап, като съдържа констатации за съответствието на конструкцията с проекта.

Този момент е интересен за купувачите, защото вече може значително по-лесно да се разбере мащабът на сградата.

Етажността, позицията ѝ в парцела и отношенията между отделните части вече не съществуват само върху проект.

Какво се променя, когато строителството напредне

След конструктивния етап постепенно се изпълняват фасади, дограма, инсталации, общи части и останалите елементи от проекта.

Тук разликата в усещането е значителна.

Човек, който трудно си представя бъдещото жилище по архитектурна схема, вече може много по-лесно да разбере:

• как сградата стои спрямо околната среда;
• как изглеждат реалните отвори и тераси;
• какво е усещането за мащаб;
• как се оформят входът и общите пространства;
• как различните части на проекта се свързват помежду си.

Това не означава, че този момент е „по-сигурен“ или автоматично по-добър от предходния. Просто информацията, която купувачът може да възприеме визуално, е повече.

Напредналият строителен етап – повече видими детайли

С приближаването към завършване на сградата изборът става по-различен.

Фасадата може вече да е частично или изцяло изпълнена, дограмата да е монтирана, а вътрешните инсталации и общите части да са в процес на завършване.

За много купувачи това прави решението по-лесно, защото архитектурният проект вече може да бъде сравнен с реалното изпълнение.

Има обаче и друга страна: към този момент част от първоначалните наличности може вече да не се предлагат.

Затова купувач, който има много конкретни изисквания към етаж, изложение или площ, не винаги печели от изчакването.

Какво представлява Акт 15

След завършването на строежа участниците в строителния процес съставят констативен акт образец 15 за установяване годността на строежа за приемане. Той удостоверява изпълнението спрямо одобрените проекти, екзекутивната документация и приложимите изисквания.

За купувача този етап означава, че сградата вече е много близо до крайния си вид.

Не е необходимо обаче терминологията около актовете да бъде превръщана в единствен критерий за решение.

При покупката продължават да имат значение конкретният апартамент, договорните условия, начинът на плащане, необходимият срок за нанасяне и индивидуалните цели на купувача.

Покупка след въвеждане на сградата в експлоатация

Най-късният вариант е покупка на готово жилище в сграда, която вече е въведена в експлоатация.

Тогава купувачът може да възприеме практически завършения резултат – фасада, общи части, достъп и непосредствена среда.

В разговорния език често се използва изразът „Акт 16“, но от правна гледна точка редът за въвеждане в експлоатация зависи от категорията на строежа. За определени категории разрешението за ползване се издава въз основа и на протокол образец 16, докато за други строежи процедурата е различна.

За бъдещия собственик по-същественото е дали сградата е надлежно въведена в експлоатация съгласно приложимия за нея ред.

Кога готовото жилище може да бъде предпочитано

То е логичен вариант за хора, които:

• искат по-кратък период до нанасяне;
• предпочитат да видят практически завършената сграда;
• не искат да планират покупката години предварително;
• намират подходящо жилище сред останалите наличности.

Отново компромисът може да бъде в избора – конкретната комбинация от етаж, изложение и разпределение, която е била налична в началото на продажбите, невинаги остава до финалния етап.

Има ли етап с най-добра цена

Тук е важно да не се правят универсални обещания.

На пазара често се приема, че ранната покупка може да бъде свързана с различни търговски условия от тези при готовата сграда. Това обаче не е правило, което важи за всеки проект.

Цената на конкретно жилище може да зависи от множество фактори:

• етаж;
• изложение;
• площ и разпределение;
• моментна наличност;
• характеристики на проекта;
• конкретни условия на продажба.

Затова актуална цена и условия винаги трябва да се проверяват за избрания апартамент.

Ако държим на определено жилище, моментът е по-важен

При някои купувачи водещ фактор не е кога ще бъде готова сградата, а намирането на точно определен тип апартамент.

Например:

• висок етаж;
• конкретно изложение;
• определена площ;
• определена позиция в сградата;
• наличие на подходящо паркомясто.

Тогава по-ранното разглеждане на проекта може да даде повече възможности.

Обратно, ако купувачът е гъвкав по отношение на етаж и изложение, но иска по-кратък срок до нанасяне, напредналият проект може да отговаря по-добре на нуждите му.

Възможностите за клиентски промени също зависят от времето

Друг фактор, който може да има значение, е възможността за промени в рамките на допустимото за конкретния проект.

Колкото повече е напреднало строителството, толкова повече вече изпълнени дейности има и съответно възможностите за определени изменения могат да бъдат ограничени.

Това не означава, че купувачът има право свободно да променя архитектурата или инсталациите.

Всяка възможна промяна трябва да бъде предварително обсъдена с инвеститора и да бъде съобразена с проекта, техническите изисквания и етапа на строителство.

Финансирането може да промени подходящия момент

Начинът, по който ще бъде финансирана покупката, също има значение.

Собствени средства, комбинация от средства и кредит или друг индивидуален модел могат да изискват различно планиране.

Затова преди резервация е разумно купувачът да има яснота за:

• общия бюджет;
• графика на плащанията;
• необходимостта от банково финансиране;
• средствата за бъдещо обзавеждане;
• ориентировъчния момент, в който ще се нуждае от жилището.

Това е една от причините „най-подходящият етап“ да не може да бъде определен само от строителния процес.

Как да сравним различните етапи

Най-лесният начин е да се започне не от сградата, а от собствените приоритети.

Ако за вас водещ е максималният избор между апартаменти, има логика да разглеждате проекта по-рано.

Ако искате да виждате повече от реалното изпълнение, може да предпочитате по-напреднал етап.

Ако целта е сравнително скоро да започнете обзавеждането и подготовката за нанасяне, тогава естествено ще се насочите към сграда, която е близо до завършване или вече е въведена в експлоатация.

Това са различни потребности, а не правилни и грешни решения.

Какво е по-важно от самия строителен етап

Етапът е само една част от оценката на ново жилище.

Не бива подходящ апартамент автоматично да бъде отхвърлян само защото строителството е по-рано или по-късно от предварително очаквания момент.

Не по-малко значение имат:

• местоположението;
• разпределението;
• изложението;
• площта;
• етажът;
• паркирането;
• качеството и концепцията на проекта;
• условията по конкретната сделка.

При разглеждане на текущите жилищни проекти на MAIT тези характеристики могат да бъдат сравнявани заедно с актуалния етап на реализация.

Кога всъщност е подходящият момент да купим

Подходящият момент е този, в който се срещат три неща: намерили сте жилище, което отговаря на нуждите ви, условията на покупката са ясни и времевият хоризонт на проекта съответства на вашите планове.

За един купувач това може да бъде още в началото на строителството.

За друг – след изграждането на конструкцията.

Трети може да предпочете почти готова или вече завършена сграда.

Затова няма нужда да се чака определен строителен акт само защото той често се посочва като „най-добрия момент за покупка“.

По-смислено е да се разгледа целият проект и да се прецени как конкретният апартамент се вписва във вашите планове.

Когато има добър баланс между жилище, локация, срок, бюджет и условия за придобиване, строителният етап се превръща в част от информираното решение, а не в единствения критерий за него.