Какво трябва да съдържа предварителният договор за нов апартамент

Покупката на жилище в новострояща се сграда често започва много преди имотът да бъде напълно завършен и въведен в експлоатация. На този етап купувачът обикновено не може да получи веднага окончателен нотариален акт за готов апартамент, но може да договори условията, при които собствеността ще бъде прехвърлена впоследствие. Именно затова предварителният договор е един от най-важните документи в целия процес.

Той не трябва да се разглежда като формалност или като стандартен документ, който се подписва без подробен преглед. В него се определят основните права и задължения на страните: кой имот ще бъде придобит, каква е цената, кога се плаща, до какъв етап трябва да бъде завършена сградата, как ще бъде предадено жилището и какво се случва при забавяне или неизпълнение.

Добре подготвеният предварителен договор създава яснота още преди началото на същинската сделка. Неясните или твърде общи формулировки могат да доведат до различни тълкувания, особено когато строителството продължава дълго време и плащанията са разпределени на няколко етапа.

Настоящият материал има информационен характер. Всеки договор следва да бъде прегледан спрямо конкретния имот, проекта и условията на сделката, като при необходимост се потърси независима правна консултация.

Каква е ролята на предварителния договор

Предварителният договор показва намерението на страните да сключат окончателна сделка при предварително определени условия. При покупка на ново строителство той обикновено урежда отношенията между инвеститора или продавача и бъдещия собственик до момента на нотариалното прехвърляне.

Документът трябва да съдържа достатъчно точна информация, за да бъде ясно каква окончателна сделка предстои. Това включва както идентифицирането на имота, така и цената, начина на плащане и срока за сключване на окончателния договор.

Практическата му роля е да отговори на няколко основни въпроса:

• кой е продавачът и на какво основание ще прехвърли имота;
• кой точно апартамент се купува;
• каква е договорената цена;
• кога и при какви условия се извършват плащанията;
• на какъв етап ще бъде предадено жилището;
• кога трябва да бъде подписан нотариалният акт;
• какви са последиците при неизпълнение.

Купувачът не трябва да разчита на устни обещания, които не са отразени в договора или в неговите приложения.

Проверка на страните по договора

В началото на документа трябва да бъдат посочени точно страните. Когато продавачът е дружество, трябва да се провери неговото наименование, единен идентификационен код, адрес и лицето, което го представлява.

Важно е да се установи:

• дали дружеството действително е собственик на терена или има право да продава обекта;
• дали подписващото лице има представителна власт;
• дали договорът се сключва с инвеститора, строителя или друго дружество;
• дали има пълномощник и какъв е обхватът на пълномощното;
• дали данните съвпадат с тези в останалите документи по проекта.

Инвеститорът и строителят невинаги са едно и също юридическо лице. Затова договорът трябва ясно да посочва кой поема задължението за прехвърляне на собствеността и кой носи отговорност за конкретните договорени действия.

Точно описание на апартамента

Една от най-важните части е индивидуализирането на бъдещия имот. Не е достатъчно да се запише единствено „двустаен апартамент в сградата“.

Описанието трябва да позволява еднозначно разграничаване на жилището и може да включва:

• номер или проектно обозначение;
• вход или секция;
• етаж;
• вид на имота;
• помещения;
• чиста или застроена площ;
• обща площ;
• изложение;
• граници или съседни обекти;
• прилежащи помещения;
• съответни идеални части.

Посочените данни трябва да бъдат сравнени с архитектурното разпределение и останалите приложения. При несъответствие между текста и плана трябва да се изясни кой документ има предимство и как ще се процедира.

Ако към апартамента се продава мазе, склад, гараж или паркомясто, то също трябва да бъде описано ясно. Не бива да се разчита, че принадлежността му се подразбира.

Планът като приложение към договора

Архитектурният план е важна част от идентифицирането на жилището. Най-добре е конкретното разпределение да бъде приложено към договора и обозначено по начин, който не позволява подмяна или объркване.

В плана могат да се отбележат:

• номерата на помещенията;
• площите;
• местата на прозорците;
• вратите;
• терасите;
• инсталационните шахти;
• конструктивните елементи;
• позицията на апартамента на етажа.

Купувачът трябва да сравни плана с описанието в договора. Полезно е да се провери дали посочените помещения, площи и изложение съвпадат.

Когато жилището все още е в строеж, са възможни допустими промени, свързани с изпълнението и окончателното заснемане. Договорът трябва да обяснява какви отклонения са допустими и как се урежда евентуална промяна в площта.

Цена на имота

Цената трябва да бъде записана ясно и недвусмислено. Необходимо е да се установи дали посочената сума е крайна и какво включва.

Проверете:

• цената на апартамента;
• цената на допълнителните обекти;
• включен ли е приложимият данък;
• има ли отделни административни или други разходи;
• в каква валута е договорена сумата;
• по какъв курс се изчислява, когато има плащане в различна валута;
• кои разходи при нотариалната сделка са за сметка на купувача;
• има ли условия за промяна на цената.

Ако апартаментът и паркомястото се купуват заедно, трябва да е ясно дали цената е обща или има отделна стойност за всеки обект.

Неясни формулировки като „ориентировъчна цена“ или възможност за едностранно увеличение изискват особено внимание.

Схема и начин на плащане

При новото строителство цената често се плаща на части, свързани с напредъка на строителството. Схемата трябва да бъде описана така, че купувачът да знае кога точно възниква задължение за следваща вноска.

Плащанията могат да бъдат обвързани с:

• подписване на договора;
• достигане на определен строителен етап;
• завършване на конструкцията;
• съставяне на конкретен акт или документ;
• достигане на степен на завършеност;
• нотариално прехвърляне;
• предаване на владението.

За всяка вноска трябва да са ясни:

• размерът;
• падежът;
• основанието;
• банковата сметка;
• документът, удостоверяващ настъпването на етапа;
• последиците при закъснение.

Плащането по банков път осигурява проследимост. В платежното нареждане трябва да бъде посочено точното основание според договора.

Срокове за изпълнение

Договорът трябва да съдържа реалистични и разбираеми срокове. Не е достатъчно да се запише, че сградата ще бъде завършена „в разумен срок“ или „при възможност“.

Необходимо е да се разграничат:

• срок за достигане на определен строителен етап;
• срок за завършване на строително-монтажните работи;
• срок за подаване на необходимите документи;
• срок за въвеждане в експлоатация;
• срок за нотариално прехвърляне;
• срок за предаване на владението;
• срок за отстраняване на установени забележки.

Процедурите пред административни органи невинаги зависят изцяло от инвеститора. Въпреки това договорът трябва да посочва как се уведомява купувачът при забавяне и при какви обстоятелства сроковете могат да бъдат удължени.

Степен на завършеност на апартамента

Изразът „шпакловка и замазка“ не е достатъчен, ако не е обяснено какво точно се включва. Различните проекти могат да предвиждат различни материали и нива на изпълнение.

Към договора може да бъде приложено техническо описание, което да посочва:

• вид на стените;
• изпълнение на пода;
• дограма и стъклопакет;
• входна врата;
• електрическа инсталация;
• водопровод и канализация;
• подготовка за климатизация;
• тераси и парапети;
• общи части;
• асансьор;
• фасада;
• достъп и благоустрояване.

Това описание позволява при предаването да се провери дали договореното е изпълнено.

Материали и възможни замени

В строителния процес може да възникне необходимост даден материал или продукт да бъде заменен. Договорът трябва да посочва при какви условия това е допустимо.

Разумно е да бъде изяснено:

• кои характеристики са задължителни;
• дали може да се използва еквивалентен продукт;
• как се доказва равностойността;
• кога купувачът се уведомява;
• могат ли да се променят съществени елементи;
• какво не може да бъде заменяно без съгласие.

Формулировка, която допуска неограничена едностранна промяна на материали и решения, създава несигурност за купувача.

Разлика в площта след окончателното заснемане

При завършването на сградата е възможно окончателно измерената площ да се различава от проектната. Договорът трябва предварително да урежда тази ситуация.

Проверете:

• как се измерва площта;
• коя площ участва при определяне на цената;
• какъв размер на отклонението се приема;
• кога се прави преизчисление;
• има ли минимален праг;
• как се процедира при по-голяма разлика;
• отразява ли се промяната в окончателния договор.

Необходимо е да бъде ясно дали цената е фиксирана за конкретния обект или се изчислява според окончателната площ.

Клиентски промени

Когато инвеститорът допуска промени по разпределението или инсталациите, договорът или отделно приложение трябва да обяснява правилата.

Следва да се уточнят:

• крайният срок за заявяване;
• кои промени са допустими;
• кои конструктивни и общи части не могат да бъдат засягани;
• кой изготвя необходимите чертежи;
• как се изчислява допълнителната цена;
• кога се плаща;
• как се одобрява изпълнението;
• какво се случва при отказ от заявената промяна.

Устните уговорки с технически лица не са достатъчни. Всяка промяна трябва да бъде документирана.

Сключване на окончателния договор

Предварителният договор трябва да посочва кога и при какви условия ще бъде подписан нотариалният акт.

Важно е да се изясни:

• кой уведомява другата страна;
• какъв е срокът за явяване пред нотариус;
• какви документи трябва да бъдат представени;
• има ли неплатена последна вноска;
• на кой етап се прехвърля собствеността;
• кога се предава владението;
• кой избира нотариуса, когато това е уговорено;
• какви разходи носи всяка страна.

Окончателното прехвърляне и физическото предаване на апартамента могат да бъдат отделни моменти. Договорът трябва ясно да ги разграничава.

Предаване на владението и ключовете

Получаването на ключовете не трябва да се приема като неформално действие. Добре е да бъде свързано с подписване на приемо-предавателен протокол.

При предаването могат да бъдат описани:

• състоянието на жилището;
• установените забележки;
• показанията на измервателни уреди;
• броят на ключовете;
• предадените документи;
• срокът за отстраняване на недостатъци;
• достъпът до общите части;
• предадени дистанционни и чипове.

Договорът трябва да посочва дали купувачът може да откаже приемане при съществени несъответствия и как се процедира при дребни поправими забележки.

Неустойки и отговорност при неизпълнение

Неустойката има значение само когато е ясно свързана с конкретно неизпълнение и може да бъде изчислена.

Проверете дали са предвидени последици при:

• забавяне на плащане от купувача;
• забавяне на строителството;
• забавяне на нотариалното прехвърляне;
• отказ за сключване на окончателен договор;
• неизпълнение на договорена степен на завършеност;
• невъзможност за прехвърляне на имота;
• необосновано прекратяване.

Условията трябва да бъдат балансирани и разбираеми. Не е разумно отговорността на едната страна да бъде подробно уредена, а тази на другата да липсва или да е символична.

Прекратяване на договора

Документът трябва да определя кога всяка страна може да прекрати договора и какви са финансовите последици.

Проверете:

• кои нарушения дават право на прекратяване;
• изисква ли се предварително уведомление;
• има ли срок за отстраняване на нарушението;
• как се връщат платените суми;
• задържа ли се депозит;
• начислява ли се неустойка;
• в какъв срок се възстановяват средствата;
• какво се случва със заявените клиентски промени.

Термините „капаро“, „депозит“, „аванс“ и „задатък“ не трябва да се използват като взаимозаменяеми, без да е ясно какво е правното им значение в конкретния договор.

Обстоятелства извън контрола на страните

В договора може да има клауза за непредвидими или извънредни обстоятелства. Тя не трябва да бъде формулирана толкова широко, че всяко забавяне автоматично да освобождава продавача от отговорност.

Необходимо е да се провери:

• кои събития са включени;
• как се доказват;
• кога започва удължаването;
• колко време може да продължи;
• как се уведомява купувачът;
• има ли право на прекратяване при продължително забавяне.

Обикновено затруднение в организацията не бива автоматично да се приравнява на извънредно и непредвидимо събитие.

Документи, които да бъдат проверени преди подписване

Предварителният договор не трябва да се разглежда изолирано. Купувачът следва да поиска и прегледа документите, свързани с терена, проекта и правото на продавача да извърши сделката.

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат проверени:

• документ за собственост;
• разрешение за строеж;
• одобрени проекти;
• данни за тежести;
• документи за представителство;
• схема или план на апартамента;
• техническо описание;
• график за плащане;
• документи за достигнатия строителен етап.

Обемът на проверката зависи от конкретната сделка и не може да бъде заменен от общ списък.

Предварителният договор е само една част от процеса при покупка на апартамент от инвеститор. Преди подписването е важно да бъдат проверени проектът, страните и условията за бъдещото прехвърляне.

Практичен списък преди подписване

Преди да бъде положен подпис, купувачът трябва да може да отговори ясно на следните въпроси:

1. Кой е продавачът и има ли право да прехвърли имота?
2. Кой точно апартамент е предмет на договора?
3. Съвпадат ли договорът и архитектурният план?
4. Каква е общата крайна цена?
5. Какво включва цената?
6. Кога се плаща всяка вноска?
7. Как се удостоверява завършването на съответния етап?
8. Какво точно ще бъде изпълнено в апартамента?
9. Как се урежда разлика в площта?
10. Какви промени могат да бъдат заявени?
11. Кога ще бъде подписан нотариалният акт?
12. Кога се получават ключовете?
13. Какви са неустойките при забавяне?
14. При какви условия договорът може да бъде прекратен?
15. Какви документи са приложени към него?

Когато някой отговор липсва или е двусмислен, въпросът трябва да бъде изяснен писмено преди подписването.

Предварителният договор за нов апартамент трябва да създава предвидимост, а не допълнителна несигурност. Той трябва да свързва конкретния имот с точна цена, ясна схема на плащане, определени срокове и проверима степен на завършеност. Купувачът следва да сравни договора с плановете и техническите приложения, вместо да оценява всеки документ поотделно.

След внимателен преглед на условията могат да бъдат сравнени и конкретни жилищни проекти на MAIT и наличните свободни апартаменти, като изборът се основава едновременно на характеристиките на жилището и на ясно уредените условия за покупка.