Приемо-предавателен протокол за нов апартамент – какво трябва да съдържа

Получаването на ключовете за новото жилище е очакван момент, но не трябва да се превръща в прибързана формалност. Преди собственикът да приеме апартамента, е необходимо да провери състоянието му и да сравни реалното изпълнение с договореното.

Приемо-предавателният протокол има практическата задача да опише какво точно е предадено, в какво състояние се намира, има ли видими забележки и какви документи, ключове и средства за достъп получава собственикът.

Той не заменя нотариалния акт, договора или документите за въвеждане на сградата в експлоатация. Протоколът удостоверява самото фактическо предаване и може да бъде важен при последващо отстраняване на недостатъци.

Добре е огледът да бъде извършен спокойно, при достатъчно дневна светлина и без натиск за незабавно подписване. Когато собственикът не разполага с необходимите технически познания, може да бъде придружен от квалифициран специалист.

Каква е целта на протокола

Документът трябва да създаде ясна моментна картина към датата на предаване.

В него обикновено се отбелязват:

• страните;
• конкретният имот;
• датата и мястото;
• състоянието на помещенията;
• степента на завършеност;
• установените забележки;
• предадените ключове;
• показанията на измервателните устройства;
• документите;
• сроковете за корекции;
• подписите.

При липса на подробно описание по-късно може да бъде трудно да се установи дали даден видим недостатък е съществувал още при предаването.

Данни за страните

Протоколът трябва да посочва кой предава и кой приема жилището. Данните трябва да съответстват на договора и собствеността.

Необходимо е да се запишат:

• имена или фирмено наименование;
• идентификационни данни;
• качество на лицата;
• данни за представителство;
• номер и дата на договора;
• данни за упълномощаване, когато е приложимо.

Ако апартаментът се приема от пълномощник, трябва да има валидно пълномощно с подходящ обхват.

Точно описание на имота

Апартаментът трябва да бъде описан така, че да няма съмнение кой обект се предава.

Включете:

• адрес;
• сграда;
• вход;
• етаж;
• номер;
• идентификатор, когато е наличен;
• площ;
• прилежащи помещения;
• гараж или паркомясто;
• склад или мазе;
• идеални части, когато са част от сделката.

Ако едновременно се предават няколко обекта, всеки трябва да бъде описан отделно.

Сравнение с договора и приложенията

Огледът трябва да започне с документите, а не само с визуално впечатление. Необходимо е да се сравнят:

• архитектурното разпределение;
• техническата спецификация;
• одобрените клиентски промени;
• степента на завършеност;
• избраните материали;
• договореното оборудване;
• приложимите допълнителни споразумения.

Проверете дали помещенията са на очакваните места и дали няма пропусната или неправилно изпълнена промяна.

Как да организираме огледа

Подгответе предварително списък и преминавайте помещение по помещение. Не разчитайте на паметта си.

Полезно е да носите:

• копие от плана;
• техническо описание;
• одобрените промени;
• рулетка;
• нивелир;
• фенер;
• зарядно или малък електрически уред;
• бележник;
• телефон за снимки;
• предпазни калцуни или подходящи обувки.

Необходимо е да се използват само безопасни методи. Не разглобявайте съоръжения и не извършвайте проверки, които изискват квалифициран специалист.

Входна врата

Започнете от входа на жилището.

Проверете:

• отваря ли се плавно;
• затваря ли се без усилие;
• работят ли ключалките;
• има ли всички ключове;
• има ли видими наранявания;
• прилепват ли уплътненията;
• има ли луфт;
• стабилна ли е касата;
• работи ли шпионката;
• има ли праг и правилно ли е изпълнен.

Всяка драскотина, вдлъбнатина или проблем с заключването трябва да бъде описана.

Стени и тавани

Повърхностите трябва да бъдат огледани при добра светлина.

Търсете:

• пукнатини;
• неравности;
• следи от влага;
• петна;
• незавършени участъци;
• механични повреди;
• лошо обработени ръбове;
• видими фуги;
• разлика в нивата.

Не всяка фина повърхностна линия означава конструктивен проблем. Когато има съмнение, забележката трябва да бъде описана, а оценката да се извърши от компетентно лице.

Подове и замазки

При апартамент на замазка проверете дали няма очевидни нарушения.

Обърнете внимание на:

• големи неравности;
• пукнатини;
• ронещи се участъци;
• кухи зони;
• резки промени в нивото;
• неправилни прагове;
• замърсяване;
• незапълнени отвори;
• следи от влага.

Нивата са особено важни около баните, терасите и входните врати.

Прозорци и балконски врати

Всеки отваряем елемент трябва да бъде изпробван.

Проверете:

• отваряне и затваряне;
• различните режими;
• дръжките;
• заключването;
• уплътненията;
• стъклопакетите;
• рамките;
• первазите;
• отводнителните отвори;
• монтажните фуги.

Потърсете драскотини по стъклата, пукнатини, деформации и видима повреда на профилите.

Отваряйте внимателно. При съмнение за неправилно регулиране не прилагайте прекомерна сила.

Тераси и лоджии

Терасата трябва да бъде проверена отделно, защото е изложена на атмосферни влияния.

Огледайте:

• настилката;
• фугите;
• наклона;
• отводнителните точки;
• парапета;
• фасадните повърхности;
• прага към помещението;
• осветлението;
• контактите;
• видими следи от задържане на вода.

Не извършвайте самостоятелно опасни тестове с голямо количество вода. При съмнение за неправилен наклон или хидроизолация е необходим специалист.

Електрическа инсталация

Визуално проверете всички достъпни елементи.

Списъкът включва:

• електрическо табло;
• автоматични предпазители;
• контакти;
• ключове;
• изводи за осветление;
• изводи за уреди;
• комуникационни точки;
• домофон;
• подготовка за климатизация;
• външни точки на терасата.

Сравнете позициите с одобрения план. При клиентски промени това е особено важно.

Функционални тестове по електрическата система трябва да бъдат извършвани безопасно и при необходимост от квалифицирано лице.

ВиК инсталация

Ако водоснабдяването е активно, могат да се проверят видимите изводи и връзки.

Обърнете внимание на:

• местата на изводите;
• спирателните кранове;
• водомерите;
• канализационните връзки;
• следи от теч;
• влага;
• неправилно затапване;
• достъп за обслужване;
• съответствие с кухненския и санитарния план.

Не трябва да има открити или незащитени отвори, които могат да доведат до замърсяване или повреда.

Баня и санитарни помещения

Когато банята е предадена завършена, проверката е по-обширна.

Огледайте:

• плочки;
• фуги;
• санитарни уреди;
• смесители;
• сифони;
• душ зона;
• наклон;
• врата;
• вентилация;
• осветление;
• силиконови връзки;
• шкафове и огледала, ако са включени.

При незавършена баня проверете подготовката, изводите и видимата хидроизолация според договорената степен на завършеност.

Вентилация и климатизация

Проверете предвидените отвори и трасета.

Важно е да се установи:

• къде са вентилационните решетки;
• има ли въздушен път;
• изпълнени ли са трасетата за климатици;
• има ли отводняване на конденз;
• къде са електрическите изводи;
• съответстват ли на одобрените промени;
• има ли незатворени отвори.

Реалното техническо изпитване трябва да бъде извършено по подходящ ред от компетентни лица.

Измервателни устройства

Когато е приложимо, протоколът трябва да съдържа показанията към момента на предаване.

Запишете:

• електромер;
• водомери;
• топломер или други уреди;
• серийни номера;
• текущи показания;
• дата;
• състояние на пломбите.

Снимките могат да бъдат приложени към протокола.

Общи части

Макар протоколът да е за конкретния апартамент, купувачът трябва да огледа и достъпа до него.

Проверете:

• вход;
• стълбище;
• асансьор;
• коридори;
• осветление;
• парапети;
• врати;
• контрол на достъпа;
• пощенски кутии;
• подход към паркинга;
• обозначения.

Когато има незавършени общи части, трябва да бъде ясно какво остава за изпълнение и в какъв срок.

Гараж, паркомясто и склад

Допълнителните обекти трябва да се проверят също толкова внимателно.

При паркомясто проверете:

• номера;
• маркировката;
• размерите;
• колоните;
• достъпа;
• осветлението;
• отводняването;
• средствата за достъп;
• съответствието с плана.

При склад проверете вратата, ключалката, стените, влагата, осветлението и номерацията.

Как да описваме забележките

Забележката трябва да бъде конкретна и локализирана.

Вместо:

Има проблем с прозореца.

Запишете:

Прозорецът в северната спалня не се затваря плътно в горния десен ъгъл и дръжката оказва съпротивление.

Вместо:

Стената е крива.

Запишете:

Видима неравност по стената вдясно от входа на дневната, приблизително в средната част.

За всяка забележка е полезно да се посочи:

• помещение;
• точно място;
• вид на проблема;
• снимка;
• срок за корекция;
• начин за повторна проверка.

Снимки и приложения

Снимковият материал може да бъде приложен към протокола или да бъде описан като отделен файл.

Добра практика е снимките да съдържат:

• общ кадър на помещението;
• близък кадър на дефекта;
• ориентир за местоположението;
• дата;
• номер, съответстващ на списъка.

Снимката не заменя писменото описание, защото невинаги показва ясно причината или мащаба.

Срокове за отстраняване

Не е достатъчно забележките само да бъдат записани. Трябва да се уточни как ще бъдат отстранени.

Протоколът може да включва:

• отговорната страна;
• срок;
• начин на достъп;
• лице за контакт;
• необходимост от нов оглед;
• начин на потвърждение;
• действия при неизпълнение.

Различните недостатъци могат да изискват различно време. Важно е сроковете да са конкретни и реалистични.

Дребни и съществени несъответствия

Не всяка забележка има еднакво значение. Дребна драскотина и неработеща основна инсталация не трябва да се третират по един и същ начин.

Собственикът трябва да обърне особено внимание на проблеми, които:

• пречат на нормалното ползване;
• засягат безопасността;
• могат да доведат до влага;
• ограничават достъпа;
• не съответстват на договора;
• засягат ключова инсталация;
• могат да бъдат скрити от последващи работи.

Оценката на техническата значимост следва да бъде направена от подходящ специалист.

Ключове и средства за достъп

Опишете точния брой на:

• ключове за апартамента;
• ключове за пощенска кутия;
• ключове за склад;
• дистанционни за гараж;
• чипове;
• карти;
• кодове;
• ключове за общи помещения, когато са приложими.

Проверете всеки предоставен ключ и дистанционно, когато това е възможно.

Документи, които се предават

Според конкретния проект и договор могат да бъдат предадени:

• копие от протокола;
• инструкции за оборудване;
• гаранционни документи;
• схема на инсталации;
• данни за измервателни устройства;
• документи за достъп;
• правила за общите части;
• контакти за поддръжка;
• технически паспорти на предоставено оборудване.

Не всички документи се предоставят непременно в един и същ момент. В протокола трябва да е ясно какво е получено и какво предстои.

Подписване с възражения

Ако има забележки, те трябва да бъдат записани преди подписването. Не разчитайте на обещание, че ще бъдат добавени по-късно.

При необходимост може да се отбележи, че имотът се приема с конкретно описани възражения и със задължение за корекция.

Не подписвайте формулировка, че жилището е прието без забележки, когато действително са установени проблеми.

Повторен оглед

След изтичане на срока за отстраняване трябва да се направи повторна проверка.

При нея се установява:

• изпълнена ли е всяка точка;
• има ли нови повреди;
• качествена ли е корекцията;
• засегнати ли са съседни повърхности;
• остава ли нужда от допълнителна работа.

Резултатът може да бъде оформен като допълнителен протокол.

Връзка с въвеждането в експлоатация

Въвеждането на сградата в експлоатация е отделна процедура от индивидуалното предаване на апартамента. За различните категории строежи приложимият ред и компетентният орган могат да се различават. Предаването на ключове само по себе си не замества необходимите административни документи за използване на сградата.

Купувачът трябва да провери какъв документ е издаден за конкретната сграда и как това е уредено в договора.

Предаването на жилището е една от последните практически стъпки след основните етапи на строителството, но трябва да бъде разграничено от административното въвеждане на сградата в експлоатация.

Кратък списък за деня на предаването

Преди подписване проверете:

1. Данните на страните.
2. Точното описание на имота.
3. Разпределението.
4. Клиентските промени.
5. Входната врата.
6. Стените и таваните.
7. Подовете.
8. Прозорците.
9. Терасите.
10. Електрическите точки.
11. ВиК изводите.
12. Вентилацията.
13. Паркомястото или склада.
14. Уредите за измерване.
15. Ключовете и дистанционните.
16. Предадените документи.
17. Всички видими забележки.
18. Сроковете за поправка.
19. Снимковите приложения.
20. Датата за повторен оглед.

Приемо-предавателният протокол защитава яснотата и за двете страни. Той не трябва да бъде прекалено общ, а да отразява реалното състояние на конкретния апартамент към момента на предаването.

Купувачът следва да сравни изпълнението с договора, плана и техническото описание, да запише всяко несъответствие и да договори срок за корекция. При избор на жилище от актуалните жилищни проекти предварителното разбиране на процеса по предаване помага очакванията да бъдат уточнени още преди подписването на договора.